Yüksek Gerilim Elektrik Direği Geçen Tarla Alınır mı? Tüm Detaylar

Şmdi konuya direkt girelim: Yüksek gerilim elektrik direği geçen tarla alınır mı, alınmaz mı? Açıkçası bunun tek cümlelik bir cevabı yok. Çünkü işin içinde hem arsa/tarla değeri, hem sağlık ve güvenlik, hem de imar – hukuki kısıtlar var. Yni “ucuz diye atlayayım mı, yoksa uzak durmak mı lazım?” sorusunun cevabı, detaylara baktıkça netleşiyor.

Bu yazıda; yüksek gerilim hattı geçen veya çok yakınından geçen arazilerin değerini, sağlık risklerini, TEDAŞ koridor mesafelerini, irtifak hakkı – şerh konularını tek tek ele alacağız. Bana sorarsan, böyle bir araziye para bağlamadan önce bu sayfayı sonuna kadar okuman, sonra da tapu ve belediye tarafında resmi kayıtlara bakman şart gibi.

Slm diyip geçilecek bir mevzu değil; çünkü yanlış bir karar, yıllarca elinden çıkarmakta zorlanacağın, değer artışı sınırlı bir yatırıma dönüşebilir. Şimdi gelelim esas meseleye…

Yüksek Gerilim Direği Üzerinden Geçen Arazilerin Değeri Nasıl Etkilenir?

Önce en çok merak edilen yerden başlayalım: Değer meselesi. Yüksek gerilim hattı veya direği geçen tarlaların fiyatı, aynı bölgede hattın geçmediği benzer arazilere göre genelde daha düşük olur. Ama ne kadar düşük? İşte orası biraz değişken.

Fiyatı düşüren temel faktörler

Bir tarlanın değerini belirlerken emlakçılar, ekspertiz firmaları ve yatırımcılar şu noktalara bakıyor:

Direğin tam parsel içinde olup olmaması (direk ayağı tarlanın ortasında mı, kenarında mı?)
Hattın tam üzerinden geçip geçmemesi (sadece koridor mu etkiliyor, yoksa direk de var mı?)
İrtifak hakkı / TEDAŞ şerhi olup olmadığı
İleride imara girme potansiyeli (tarla mı kalacak, konut/arsa alanına mı dönüşebilir?)
Kullanım kısıtları (ev, depo, ahır vb. yapı yapılabiliyor mu, yoksa yasak mı?)

Genel pratikte, aynı bölgede, aynı büyüklükte iki tarlayı düşünelim:

Birinde yüksek gerilim hattı yok
Diğerinin içinden yüksek gerilim hattı geçiyor

Bu durumda, hattın geçtiği tarla çoğu zaman %20 – %50 arası daha ucuz fiyatlanabiliyor. Bazı bölgelerde bu fark daha da açılıyor. Özellikle direk ayağı tam ortadaysa, alıcılar “gözüm kesmiyor” deyip uzak durduğu için satıcı fiyat kırmak zorunda kalıyor.

“Ucuz diye almak mantıklı mı?”

Peki bu ucuzluk bir fırsat mı? Bazen evet, bazen hayır. Şöyle düşün:

Eğer tarımı devam ettirmek için alıyorsan ve hattın geçtiği alan toplam parselin küçük bir kısmını etkiliyorsa, indirimli fiyat mantıklı olabilir.
Ama ileride imara girer, ev yaparım, satarım hayalin varsa, yüksek gerilim hattı bu planları ciddi şekilde kısıtlayabilir.

Örneğin; 10 dönümlük bir tarlanın ortasından 154 kV’lık bir hat geçiyor olsun. TEDAŞ koridor mesafeleri nedeniyle hattın altına ve belli mesafeye kadar yapı yasağı geliyor. Yni senin 10 dönümün belki fiilen 6–7 dönüm gibi kullanılabilir hale düşüyor. Fiyat da buna göre kırılıyor ama her zaman orantılı kırılmayabiliyor.

Psikolojik ve pazarlık etkisi

Bir de işin psikolojik tarafı var. Birçok alıcı, yüksek gerilim hattını görünce “yok artık, ben buraya girmem” moduna geçiyor. Sağlık kaygısı, görüntü kirliliği, ileride satarken zorlanma korkusu… Bunlar hep fiyatı aşağı çeken unsurlar.

Bu noktada şunu söylemek lazım: Eğer “nasıl olsa ben uzun yıllar satmam, tarım yaparım, fiyatı da iyii kırdırdım” diyorsan, bu tip bir arazi kabul edilebilir bir yatırım olabilir. Ama “ileride satarım, prim yapar” beklentisiyle alıyorsan, bnce iki kere düşün.

Ekspertiz raporlarında nasıl görünür?

Bankadan krediyle alım yapacaksan, ekspertiz firması araziyi incelerken:

Tapuda irtifak hakkı var mı diye bakar,
Hattın geçtiği güzergahı krokide işaretler,
Değerleme notunda “yüksek gerilim hattı nedeniyle kullanım kısıtı ve pazarlanabilirlik zorluğu vardır” gibi bir ifade yazar.

Bu da çoğu zaman krediye esas değeri düşürür. Yni sen 1 milyon TL’ye almak istesen bile, ekspertiz “bu taşınmazın değeri 700 bin TL” diyebilir. Banka da ona göre kredi verir. Bu da alım gücünü etkiler.

Yüksek Gerilim Hattına Yakın Tarla Satın Almak Güvenli mi? Sağlık ve Risk Analizi

Gelelim en çok tartışılan konuya: Sağlık riski var mı? Yüksek gerilim hatlarıyla ilgili internette dolaşan çok fazla bilgi var; bir kısmı bilimsel, bir kısmı şehir efsanesi. Peki işin gerçeği ne?

Elektromanyetik alan (EMA) ve sağlık

Yüksek gerilim hatları, üzerinden yüksek voltaj geçtiği için çevresinde elektromanyetik alan (EMA) oluşturur. Bu alanın insan sağlığına etkisiyle ilgili dünyada uzun yıllardır araştırmalar yapılıyor.

Bilimsel çalışmaların çoğu şunu söylüyor:

Hattın çok yakınında (örneğin direğin hemen dibinde, hattın tam altında) EMA seviyesi daha yüksek.
Mesafe arttıkça EMA hızla azalıyor.
Uluslararası standartlara göre belirlenen sınır değerlerin altında kalındığında, kesin kanıtlanmış bir zarar ortaya konmuş değil.

Ama burada önemli bir nokta var: “Kesin zararlı” denmediği gibi, “%100 zararsızdır” da denmiyor. Yni biraz gri alan. Bu yüzden birçok ülke, ihtiyatlı yaklaşım benimseyip, yüksek gerilim hatlarının altına ve çok yakınına konut yapılmasını sınırlandırıyor.

Güvenlik riskleri: Yangın, çarpılma, direk devrilmesi

Sağlık dışında, fiziksel güvenlik riskleri de var:

Elektrik çarpması riski: Direğe tırmanma, iletkenlere yaklaşma gibi durumlarda ölümcül risk var. Normal kullanımda tarlada dolaşırken, traktörle çalışırken direğe tırmanmadığın sürece doğrudan çarpılma beklenmez ama yüksek makineler, vinçler, sulama sistemleri dikkat gerektirir.
Yangın riski: Özellikle kuru ot, anız, rüzgarlı hava ve hat arızaları birleştiğinde, nadir de olsa yangın riski oluşabiliyor.
Direk devrilmesi / hat kopması: Çok ekstrem durumlarda (şiddetli fırtına, deprem, kaza) direk devrilmesi veya iletken kopması gibi riskler var. Bu da hattın hemen altındaki alanı daha riskli hale getiriyor.

Bu yüzden TEDAŞ ve ilgili kurumlar, hatların altına ve belli mesafeye kadar yapı yasağı ve kullanım kısıtları getiriyor. Yni “boşuna yasak koymuyorlar”.

Tarım yapmak sağlık açısından sorun mu?

“Tamam, ev yapmayacağım, sadece tarım yapacağım. Tarlada çalışmak sağlık açısından sıkıntı mı?” diye sorabilirsin.

Genel kabul şu yönde:

Hattın tam altındaki dar koridorda uzun süreli, sürekli bulunmak yerine, tarımsal faaliyet gibi geçici ve hareketli bulunmalar daha az riskli kabul ediliyor.
Mesafe arttıkça EMA seviyesi düştüğü için, hattın birkaç onlarca metre uzağında çalışmak, günlük hayatta maruz kaldığımız birçok elektrikli cihazdan çok da farklı bir seviye oluşturmuyor.

Yine de, özellikle çocukların sürekli oyun oynayacağı, uzun süreli konaklama gibi durumlar için hattın çok yakınındaki alanlar bnce pek ideal değil. Bu biraz da kişisel risk algına bağlı. Kimisi “nrml, takmam” diyor, kimisi “gözüm hiç kesmiyor” deyip uzak duruyor.

Sigorta ve hukuki boyut

Bir diğer konu da sigorta. Bazı sigorta şirketleri, yüksek gerilim hattına çok yakın yapılarda:

Poliçe düzenlerken özel şartlar koyabiliyor,
Primleri biraz daha yüksek tutabiliyor,
Riskli gördüğü bazı yapıları hiç sigortalamayabiliyor.

Bu da dolaylı olarak “güvenlik algısını” etkiliyor. Yni sadece sağlık değil, finansal risk tarafı da var.

Yüksek Gerilim Hattı Olan Tarlaya Ev Yapılabilir mi? İmar ve Yapı İzni Şartları

Şimdi gelelim en kritik sorulardan birine: Yüksek gerilim hattı olan tarlaya ev yapılır mı? Kısa cevap: Çoğu durumda hattın altına ve belirli mesafeye kadar ev yapmak yasak. Ama detaylara bakalım.

İmar durumu ve belediye / il özel idaresi

Öncelikle, bir tarlaya ev yapıp yapamayacağını belirleyen ana şey imar durumudur. Yüksek gerilim hattı olsun olmasın, şu sorulara bakman gerekiyor:

Parsel imar planı içinde mi, dışında mı?
İçindeyse, konut alanı mı, tarım alanı mı, enerji koridoru mu olarak işaretlenmiş?
İmar planı notlarında enerji nakil hattı koridoru ile ilgili özel hükümler var mı?

Bu bilgileri belediyeden (köy ise il özel idaresinden) alacağın imar durumu belgesi ile netleştirebilirsin. Mrb diyip imar müdürlüğüne uğramak, bazen internette 3 gün araştırma yapmaktan daha net sonuç veriyor, onu da söyleyeyim.

Hattın altına yapı yasağı

TEDAŞ ve ilgili mevzuat gereği, yüksek gerilim hattının tam altına ve belirli bir yan mesafeye kadar:

Konut,
Ahır,
Depo,
Sanayi yapısı,
Kalıcı herhangi bir bina

yapılması yasak veya ciddi şekilde sınırlandırılmış durumda. Bu alanlar genelde “enerji nakil hattı koridoru” olarak geçiyor.

Yni “nasıl olsa köyde kimse bakmıyor, ben yaparım” mantığı, ileride yıkım kararı ile karşılaşmana sebep olabilir. Özellikle son yıllarda uydu görüntüleri, dron kontrolleri fln derken, “kimse görmez” devri pek kalmadı.

Hattın yakınında, ama koridor dışında ev yapmak

Asıl tartışmalı alan burası. Diyelim ki hattın geçtiği koridoru hesaba kattın, evini biraz daha uzağa konumlandırmak istiyorsun. Peki bu mümkün mü?

Burada devreye şu faktörler giriyor:

İmar planındaki koridor genişliği (plan paftasında işaretli olabilir),
TEDAŞ’ın belirlediği güvenlik mesafeleri,
Belediyenin / il özel idaresinin yorum ve uygulaması.

Bazı belediyeler, hattın koridoru dışındaki alanlarda, imar uygunsa yapı izni verebiliyor. Ama bazıları, “riskli alan” diyerek çok daha temkinli davranıyor. Bu yüzden, “komşu yapmış, ben de yaparım” demek yerine, kendi parselin için resmi yazılı görüş almak en doğrusu.

Ruhsatsız yapı ve ileride doğabilecek sorunlar

Türkiye’de maalesef “ruhsatsız ev” kültürü yaygın. Özellikle köylerde, tarlalarda, “nasıl olsa kimse karışmaz” diye yapılan çok sayıda yapı var. Yüksek gerilim hattına yakın tarlalarda da bu sıkça görülüyor.

Ancak şunları unutmamak lazım:

Ruhsatsız yapı, ileride satışta sorun çıkarabilir (alıcı kredi çekemez, ekspertiz onaylamaz).
Belediye veya il özel idaresi, şikayet veya denetim sonucu yıkım kararı verebilir.
Elektrik, su, resmi abonelik almakta zorlanabilirsin.

Hele bir de yapı, TEDAŞ koridoru içinde kalıyorsa, risk ikiye katlanıyor. Yni bnce bu iş “aman boşver” denecek kadar basit değil.

TEDAŞ Koridor Mesafeleri Nedir? Hangi Arazilere Kısıtlama Getirilir?

Şimdi işin teknik ama çok kritik bir kısmına geldik: TEDAŞ koridor mesafeleri. Bu mesafeler, hangi arazide ne kadar kısıtlama olacağını belirliyor. Peki nedir bu koridor?

Koridor ne demek?

Yüksek gerilim enerji nakil hatlarının geçtiği güzergah boyunca, hattın sağında ve solunda belirli bir mesafe, koridor olarak tanımlanır. Bu koridorda:

Yapılaşma kısıtlanır veya yasaklanır,
Ağaç yüksekliği, depo, tesis vb. için sınırlamalar getirilir,
TEDAŞ’ın bakım, onarım, arıza müdahalesi için geçiş hakkı bulunur.

Bu koridor genişliği; hattın gerilim seviyesine (örneğin 34,5 kV, 154 kV, 380 kV) ve teknik özelliklerine göre değişir.

Genel olarak kullanılan bazı mesafeler

Her hat için ayrı proje ve teknik şartname olsa da, sahada sıkça karşılaşılan bazı tipik değerler var. Örneğin:

34,5 kV hatlar için: Genelde daha dar koridorlar (örneğin iletkenlerden sağa-sola birkaç metre) söz konusu.
154 kV hatlar için: Yaklaşık her iki yana 10–15 metre civarı güvenlik mesafesi (toplam 20–30 m koridor) sık görülür.
380 kV hatlar için: Çok daha geniş koridorlar (her iki yana 20–25 metre ve üzeri) söz konusu olabilir.

Burada verdiğim rakamlar örnek niteliğinde; her proje için kesin mesafeyi öğrenmek için:

İlgili hattın proje dokümanına,
TEDAŞ veya ilgili dağıtım şirketinin resmi yazısına,
İmar planı paftalarındaki enerji nakil hattı koridoru işaretlerine

bakmak gerekiyor. Yni kafadan atmak yerine, resmi kaynağa dayanmak şart.

Koridor içinde hangi kısıtlar var?

Koridor içine giren arazilerde genelde şu kısıtlar uygulanıyor:

Konut ve benzeri yapı yasağı: Ev, apartman, villa vb. yapılamaz.
Sanayi tesisi, depo, ahır vb. için sınırlamalar: Çoğu zaman bunlara da izin verilmez.
Ağaç yüksekliği kısıtı: Belirli bir yüksekliği aşan ağaç dikilmesi yasaklanabilir.
Yakıcı, patlayıcı madde depolama yasağı: Güvenlik nedeniyle.

Tarım yapmak genelde serbesttir ama:

Yüksek makinelerle (vinç, uzun sulama kolları vb.) çalışırken özel dikkat gerekir.
TEDAŞ bakım için geldiğinde, koridor içinde geçiş hakkını kullanır; sen de buna katlanmak zorundasın.

Koridor dışında ama yakın alanlar

Koridorun hemen dışında kalan alanlarda kısıtlar azalır ama tamamen yok olmaz. Örneğin:

İmar planında “etkilenme bölgesi” gibi ek tanımlar olabilir.
Belediye, yapı ruhsatı verirken TEDAŞ’tan görüş isteyebilir.
Sigorta şirketleri, hattın yakınlığını risk faktörü olarak değerlendirebilir.

Bu yüzden, “koridor dışında kalıyor, tmm sorun yok” demeden önce, hem imar durumu belgesini hem de mümkünse TEDAŞ yazısını görmekte fayda var.

TEDAŞ Şerhi İrtifak Tarla Değerini Düşürür mü?

Şimdi de işin tapu tarafına bakalım: TEDAŞ şerhi ve irtifak hakkı ne demek, tarlanın değerini nasıl etkiler?

İrtifak hakkı nedir?

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde, başka bir kişi veya kurum lehine tanınan sınırlı ayni haktır. Yni senin tarlan var ama bir kısmı üzerinde TEDAŞ’ın:

Hat geçirmek,
Direk dikmek,
Bakım-onarım için girip çıkmak

gibi hakları bulunuyor. Bu hak, tapu kaydına şerh olarak işleniyor. Tapu kayıtlarında genelde şöyle ifadeler görebilirsin:

“TEDAŞ lehine irtifak hakkı”
“Enerji nakil hattı irtifakı”
“Elektrik hattı geçiş hakkı” vb.

Bu şerh, arazinin tamamını değil, çoğu zaman belirli bir kısmını etkiliyor. Ama alıcı gözüyle bakıldığında, “bu tapuda TEDAŞ şerhi var” cümlesi bile çoğu kişiyi soğutmaya yetiyor.

Değeri nasıl düşürür?

TEDAŞ şerhi ve irtifak hakkı, tarlanın değerini birkaç açıdan etkiliyor:

Kullanım alanı azalıyor: Hattın geçtiği koridor içinde yapı yapamıyorsun, bazı tarımsal faaliyetler kısıtlanabiliyor.
Psikolojik etki: Birçok alıcı, “başım ağrımasın” diyerek bu tip tapulardan uzak duruyor.
Gelecekteki imar potansiyeli düşüyor: İmar gelse bile, hattın geçtiği kısımda parsel düzenlemesi ve yapılaşma daha zor hale geliyor.

Bu yüzden, aynı bölgede, aynı büyüklükte iki tarladan:

Biri temiz tapu (şerhsiz),
Diğerinde TEDAŞ irtifak şerhi var.

Genelde şerhli olan, daha düşük fiyata satılıyor. Farkın oranı; hattın geçtiği alanın büyüklüğüne, direk sayısına, imar potansiyeline göre değişiyor.

İrtifak bedeli ve geçmiş ödemeler

Birçok durumda, hat çekilirken arazi sahiplerine irtifak bedeli ödenmiş oluyor. Yni devlet veya ilgili şirket, “ben buradan hat geçireceğim, bunun karşılığında sana şu kadar bedel veriyorum” diyor.

Sen araziyi sonradan alıyorsan, bu bedel geçmişte ödenmiş oluyor. Yeni bir ödeme beklememelisin. Bazı alıcılar “ileride tekrar para alırım” diye düşünüyor ama çoğu durumda bu yanlış beklenti. Bu yüzden, “irtifak bedeli alırım” hayaliyle fiyatı yüksek tutan satıcılara bnce pek kanma.

Bankalar ve kredi süreci

TEDAŞ şerhi olan tarlalarda, bankalar:

Ekspertiz değerini daha düşük belirleyebilir,
Bazı durumlarda kredi vermek istemeyebilir,
Verecekse de daha düşük oranla kredi çıkarabilir.

Bu da, ileride sen satmak istediğinde, alıcının kredi çekmesini zorlaştırır. Yni likidite (paraya çevirme) açısından da dezavantaj.

Ne zaman mantıklı olabilir?

Peki TEDAŞ şerhi olan bir tarla hiç mi alınmaz? Alınır, ama şartları iyi tartmak lazım. Şu durumlarda mantıklı olabilir:

Fiyat, bölgedeki emsallere göre ciddi oranda düşükse,
Arazinin büyük kısmı koridor dışında kalıyorsa,
Sen bu araziyi uzun vadeli tarım için düşünüyorsan,
“İlla ev yapacağım, villa dikeceğim” gibi bir planın yoksa.

Bu şartlar sağlanıyorsa, “riskine göre fiyatı iyi” diyebilirsin. Ama “ileride imara girer, paraya para demez” hayaliyle, şerhli bir tarlaya yüksek bedel ödemek bnce pek mantıklı değil.

Özet & Sonuç

Yüksek gerilim elektrik direği veya hattı geçen tarlalar, emlak piyasasında özel kategori diyebileceğimiz bir yerde duruyor. Ne tamamen çöpe atılacak, ne de “hiçbir şey yokmuş gibi” alınacak araziler. Artıları ve eksileri net şekilde ortaya koymak gerekiyor.

Eğer tarımsal kullanım odaklı bakıyorsan, fiyat avantajı çoğu zaman öne çıkıyor. Aynı bölgede, hattın geçmediği tarlalara göre daha uygun fiyata, daha büyük bir arazi alma şansın olabiliyor. Kullanım alanının bir kısmı koridor nedeniyle kısıtlansa da, geri kalan bölümde tarım yaparak bu dezavantajı dengeleyebilirsin.

İmar durumu, TEDAŞ koridoru, irtifak şerhi gibi kavramlar ilk bakışta karışık gelse de, belediyeden alınacak imar durumu belgesi, tapu kaydındaki şerhler ve TEDAŞ’tan istenebilecek resmi yazılar ile tablo netleşiyor. Yni ilk defa arazi alacak biri bile, adım adım ilerleyerek “bu tarlaya ne yapılır, ne yapılamaz” sorusunun cevabını çıkarabilir.

Sonuç olarak; yüksek gerilim elektrik direği geçen tarla alınır mı? Evet, alınabilir; ama fiyat, kullanım amacı ve hukuki durum üçlüsünü iyi tartmak şart. Sadece ucuz diye, ileride başını ağrıtacak bir araziye girmek yerine, resmi kayıtları inceleyip, gerekirse bir şehir plancısı veya gayrimenkul hukuku bilen bir avukattan görüş alarak hareket etmek en mantıklısı. Ne gereksiz risk al, ne de “hat var diye” her fırsatı çöpe at; dengeli, bilgiye dayalı bir karar ver.