İstimlak Nedir? Kamulaştırma Süreci ve Haklarınız

İstimlak Nedir ve Nasıl Gerçekleşir?

Türkiye’de istimlak süreci 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yürütülmektedir. Sürecin işleyişi şu adımlarla ilerler:

✅ Kamu Yararı Kararı: İlk olarak devlet veya belediye, taşınmazın hangi kamu hizmetine tahsis edileceğini belirler. Yol, metro, sağlık merkezi, park gibi projeler için istimlak süreci başlatılır. 

✅ Bedel Tespiti ve Bildirim: İlgili taşınmazın değeri belirlenir ve mal sahibine resmi bir tebligat gönderilir. 

✅ Uzlaşma Süreci: Mal sahibiyle uzlaşma sağlanmaya çalışılır. Eğer taraflar anlaşamazsa konu mahkemeye taşınır. 

✅ Yargı Süreci: Mahkeme, bilirkişi raporları doğrultusunda taşınmazın değerini tespit eder ve zorunlu kamulaştırma süreci başlatılır. 

✅ Ödeme ve Mülkiyet Devri: Uzlaşma veya mahkeme kararıyla belirlenen bedel mal sahibine ödenir ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçer.

İstimlak ve Kamulaştırma Arasındaki Farklar

Kamulaştırma ve istimlak terimleri genellikle birbirinin yerine kullanılsa da, teknik olarak bazı farklılıklar içerir:

✅ Kamulaştırma: Kamu yararı gözetilerek özel taşınmazların devlet veya kamu tüzel kişiliklerine devrini içeren genel bir süreçtir. 

✅ İstimlak: Kamulaştırmanın özel bir biçimidir ve daha çok taşınmazın bedeli ödenerek tamamen devredilmesi anlamına gelir.

Her iki işlem de anayasal ve yasal çerçevede yürütülmek zorundadır ve taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyacak düzenlemelere tabidir.

Belediyelerin İstimlak Yetkisi Var mı?

Evet, belediyeler imar planları çerçevesinde kamu yararına projeler gerçekleştirmek amacıyla taşınmazları istimlak edebilir.

✅ Belediyeler hangi amaçlarla istimlak yapabilir?

Yol, otopark, metro, tramvay, park ve rekreasyon alanları oluşturmak

Kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmek

Kamu hizmet binaları inşa etmek (okul, sağlık ocağı vb.)

✅ Belediye istimlak süreci nasıl işler?

İmar planında belirlenen alanların kamuya tahsisi için istimlak süreci başlatılır.

Mal sahiplerine resmi bildirim yapılır ve uzlaşma süreci başlar.

Taraflar anlaşamazsa konu yargıya taşınır ve mahkeme kararı doğrultusunda süreç tamamlanır.

İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?

İstimlak edilen taşınmaz için devlet tarafından belirlenen bedel, piyasa koşullarına ve bazı temel kriterlere göre hesaplanır:

Bedel Belirleme Kriterleri: 
✅ Taşınmazın konumu ve büyüklüğü 
✅ Güncel piyasa değeri ve emsal satış fiyatları 
✅ Vergi beyannameleri ve belediye rayiç bedeli 
✅ Arsa ve yapının mevcut kullanım durumu 
✅ Yıpranma payı ve gelecekteki potansiyel getiri

Bu unsurlar, Bilirkişi Raporları ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirilerek nihai istimlak bedeli belirlenir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, acil durumlarda devletin hızlı bir şekilde taşınmazlara el koymasına imkan tanıyan özel bir süreçtir. Özellikle deprem, afet yönetimi ve acil altyapı projeleri kapsamında uygulanır.

Bu yöntemde: 
✅ Mahkeme kararı olmadan devlet taşınmazı kullanımına alabilir. 
✅ Bedel sonradan belirlenerek ödenir. 
✅ Kamu güvenliği veya milli savunma gibi olağanüstü hallerde devreye girer.

Acele kamulaştırma işlemleri Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kriterlerine uygun şekilde yürütülmek zorundadır.

İstimlak Davası Nedir? Haklarınızı Nasıl Koruyabilirsiniz?

İstimlak edilen taşınmazın bedeli veya sürecin hukuka uygunluğu konusunda taşınmaz sahibi itiraz edebilir ve dava açabilir.

İstimlak davası hangi durumlarda açılır? 
✅ Kamulaştırma işleminin usulsüz yapılması 
✅ Taşınmaz bedelinin düşük belirlenmesi 
✅ Devletin tapulu araziye izinsiz el koyması 
✅ Kamulaştırmanın kamu yararı ilkesine aykırı olması

Mahkemeye başvuru süreci: 
✅ Öncelikle idari itiraz süreci işletilir. 
✅ Uyuşmazlık devam ederse idare mahkemesine dava açılır. 
✅ Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak sürecin adil olup olmadığını değerlendirir. 
✅ Adil bedel belirlenirse, kamu kurumu taşınmaz sahibine ödeme yapar.

Bu süreç, taşınmaz sahiplerinin haklarını korumak ve olası mağduriyetleri önlemek açısından oldukça önemlidir.

İstimlak Bedeli Sorgulama ve Ödeme Süreci

İstimlak edilen taşınmazların bedeli, devletin belirlediği kriterlere göre hesaplanır ve mülk sahibine ödenir.

İstimlak bedeli nasıl sorgulanır?

Belediye veya ilgili kamu kurumu üzerinden başvuru yapılarak öğrenilebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veya e-Devlet üzerinden sorgulama yapılabilir.

Ödeme süreci nasıl işler? 
✅ Mahkeme veya uzlaşma süreci tamamlandıktan sonra ödeme kararlaştırılır. 
✅ İstimlak bedeli peşin olarak ödenir. 
✅ Ödemeler genellikle banka hesaplarına yatırılır. 
✅ Anlaşmazlık durumunda mahkeme süreci devam eder ve bedel mahkeme kararıyla belirlenir.

Sonuç

İstimlak, kamu yararını gözeten ancak özel mülkiyet haklarını da güvence altına alan bir süreçtir. Devletin projeleri kapsamında taşınmazların kamulaştırılması mümkündür, ancak taşınmaz sahipleri de adil bedel ve hukuki haklar konusunda dikkatli olmalıdır. Süreci daha iyi yönetebilmek için belediye ve tapu müdürlüklerinden detaylı bilgi almanız önerilir.