Arazi Yatırımı Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli? Tüm Detaylar

1. Arsa mı Alıyoruz, Arazi mi?

Arsa ve arazi terimleri sıkça karıştırılır, fakat yatırım açısından farkları büyüktür:

• Arsa: İmar planı içinde yer alan, üzerine yapı inşa edilebilen toprak parçasıdır.
• Arazi: Henüz imar planına dâhil edilmemiş, tarım, hayvancılık ya da doğal kullanım amaçları için değerlendirilen alanlardır.

Arsa fiyatları genellikle daha yüksektir, ancak doğru konumda bir tarla veya arazi alıp gelecekte arsa olmasını beklemek yüksek getiri sağlayabilir.

2. Hisseli Tapu mu Alıyoruz, Müstakil Tapu mu?

• Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu anlamına gelir. Ortaklardan birinin taşınmaz üzerinde hak iddia etmesi veya satışa onay vermemesi sorun çıkarabilir.
• Müstakil tapu, tek kişiye ait olan tapudur. Yatırımcı için daha güvenli bir seçenek olduğundan, müstakil tapulu taşınmazlar öncelikli olarak tercih edilmelidir.

Hisseli tapu alacaksanız,izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları gibi süreçlere hazırlıklı olun.

3. Üzerinden Yüksek Gerilim Hattı Geçiyor mu?

Arazi veya arsa üzerinde yüksek gerilim hattı bulunması, yatırımın değerini ve kullanım amacını olumsuz etkileyebilir. Bu durum, arazi üzerinde yapılaşma iznini engelleyebilir veya tarımsal üretimi sınırlandırabilir.

4. Arazide İrtifak Hakkı Mevcut mu?

İrtifak hakkı, taşınmazın kamu veya özel hizmetler için başkası tarafından kullanılmasına izin veren bir haktır. Elektrik, su veya yol hakkı, botaş boru hattı, yüksek gerilim hattı gibi irtifaklar, arazinin kullanımını sınırlandırabilir. Satın almadan önce tapu kayıtlarını kontrol ederek irtifak hakkı olup olmadığını öğrenin.

5. Almadan Önce Tapu Takyidatını İnceledin mi?

Tapu takyidatı, taşınmaz üzerindeki tüm şerh, ipotek ve beyanları içerir. Yatırım yapmadan önce, tapuda yer alan sınırlamaları mutlaka inceleyin. Tapu kayıtlarında görünen ipotek veya beyanlar, alım satım sürecinde sorun çıkarabilir.
Web Tapu Üzerinden PDF Formatında Tapu Kaydı Nasıl Alınır? Öğrenmek için Tıklayınız.

6. Tapu Üzerinde Şerh, Beyan, İpotek Bulunuyor mu?

Arazi üzerindeki şerh ve beyanlar, kullanım hakkınızı kısıtlayabilir. İpotekli taşınmaz almak, bankayla yapılacak ek işlemleri gerektirir. Tapu şerhlerini ve ipotek durumunu tapu müdürlüğünden veya malik (mülk sahibi) E-Devleti / Webtapu Sistemi üzerinden takyidat belgesini alarak kontrol edin. Yukarıda Webtapu kaydının nasıl alınacağını gösteren linki bıraktım.

7. Resmi Satış Bedelini Ne Kadar Göstereceksin?

Tapuda satış bedelini düşük göstermek, vergi avantajı sağlamak için yaygın bir uygulamadır. Ancak, bu durum ileride hukuki sorunlara yol açabilir. Vergi denetimlerinde ceza riskiyle karşılaşmamak ve olası hukuki durumlarda mağdur olmamak için gerçek bedeli belirtmek en güvenli yoldur.

8. Arsa/Arazi Sit Alanında mı?

Taşınmazın sit alanında olup olmadığını belediyeden ve tapu müdürlüğünden kontrol edin. Tapu Kaydında Sit Alanı Gözükmese bile Bazı Belediyelerde Sit Alanı olarak Belirlenmiş bölgeler olabiliyor. Sit alanları, yapılaşma kısıtlamalarına sahip olduğu için yatırımınızın değerini düşürebilir.

9. Arazinin Resmi Yolu Var mı?

Resmi yolu olmayan arazilerde, kullanım ve ulaşım zorlukları yaşanabilir. Resmi yol cephesine sahip taşınmazlar, yatırım açısından daha değerlidir. Arazinin yola cephesi olup olmadığını eğer sınır kazıkları çakılmış ve Lisanslı Harita Kadastro Büroları tarafından verilmiş Aplikasyon Belgesi üzerinden kontrol edebilir veya Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden Komşu parselleri sorgulayarak Arada Gözüken Boşluk Yol ise İstisna Durumlar Hariç (Dere Yatağı,Su Arkı vs.) Kuvvetle Muhtemel Yoldur Fakat Net Bilgiyi Lihkab (Lisanslı Harita Kadastro Büroları) veya Kadastro Müdürlüğünden Alabilirsiniz. Size Yol olarak gösterilen alan aslında Kuru Dere Yatağı veya Hazine Arazisi kısmı olabilir Dikkatli olmakta fayda var.

10. Arazinin Genişliği ve Uzunluğu Kaç Metre?

Arazi alırken, boyutları ve yola cephesi yatırımın amacına uygun olmalıdır. Geniş yola cephesi olan araziler, özellikle tarım veya yapılaşma açısından daha avantajlıdır.

11. İmar Durumunu Kontrol Ettiniz mi?

Arsa alırken, imar durumunu belediyeden mutlaka teyit edin. Bazı arsalar tapuda arsa olarak görünebilir ancak imar izni sınırlı olabilir. Bu durum, planladığınız projeleri aksatabilir.

12. Altyapı Durumu Nedir?

Altyapısı tamamlanmamış arsalarda inşaata başlamak zaman alabilir. Su, elektrik, kanalizasyon gibi altyapı çalışmalarının hazır olup olmadığını kontrol edin ve bununla beraber Tapuda Niteliği Her Arsa yazan taşınmaz İmarlı Olmayabilir. Mutlaka İmar Durumunu ve Altyapı Durumunu Kontrol Edin.

13. Araziyi Aldığınız Bölge Afet Bölgesi mi?

Taşınmazın bulunduğu bölgeyi, deprem, sel, heyelan gibi afet riskleri açısından inceleyin. Afet bölgesinde yapılan yatırımlar, ileride maddi kayıplara yol açabilir. Örneğin Heyelan olan bölgede Köy yerleşim alanı köy sınırları içerisinde başka bir yere taşınmış olabilir. Eski Köy Yerleşik Alanlarında Sadece Niteliğinin Arsa olması sizi ikna etmesin. İnşaat izni olmayabilir. Afet bölgesinde olmadığından emin olun. Detaylı bilgiyi Lihkab bürolarından, Büyükşehire bağlı ise Belediyeden, Büyükşehir değil ise İl Özel İdarelerinden alabilirsiniz.

14. Arazinin Coğrafi Yapısı Nasıl?

• Düz araziler, tarımsal kullanım için daha avantajlıdır.
• Eğimli veya taşlık alanlar, ek düzenleme maliyetleri çıkarabilir fakat bölgesine ve eğim durumuna göre eğimli arazinin de avantajları mevcuttur.

Coğrafi yapı, yatırımınızın maliyetini doğrudan etkiler.

15. Büyükşehirlere Olan Mesafesi Nedir?

Büyükşehirlere yakın araziler, her zaman daha yüksek talep görür. Ulaşım kolaylığı, yatırımınızın değerini artırır. İl olması planlanan veya Ülkemizin Nüfusu Yoğun olan Büyükşehirlere yakın olması: Büyükşehirlerdeki Nüfus Artışı ve İnsanların kendilerine zaman ayırabileceği hobi bahçesi almak isteyeceğinden veyahut Büyükşehire yakın bölgelere Organize Sanayi Bölgesi projeleri planlabilmesi kuvvetle muhtemel olduğu için arazinin büyükşehirlere olan mesafesi önemlidir.

16. Bölgenin Nüfus Artış Verilerini İncelediniz mi?

Bölgedeki nüfus artışı, arazinin gelecekteki değerini belirler. Gelişmekte olan bölgelerde yatırım yapmak, orta ve uzun vadede yüksek kazanç sağlar. Yatırım yapmayı düşündüğünüz bölgedeki göç oranlarını ve parsel sorgu uygulaması üzerinden Analiz kısmından Yoğunluk ve Küme Haritası seçeneği ile detaylı taşınmaz satışı verilerine ulaşabilirsiniz.

17. Tarla Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Sulama imkânlarını araştırın.
• DSİ projelerinden faydalanabilecek bir bölgede olup olmadığını kontrol edin. Bölge tarıma elverişli geniş bir sahada ise ilerleyen süreçte DSİ Tarafından yapılan Toplulaştırma alanı içerisine girebilir, resmi yolu veya suyu yoksa bile bu imkanlar arazinin başına kadar tarımsal faaliyetlerin ilerlemesi amacı ile getirilebilir. Bu arazinin fiyatını doğrudan etkileyecektir.
• Tarımsal üretime uygun zemin yapısına sahip olmasına dikkat edin.
• Resmi yola cephe ve marjinal arazi ise farklı düşüncelere kapılmanıza gerek yok. Her malın bir alıcısı vardır. Örneğin Tavuk Çiftliği kurmak isteyen bir kişi Tarımsal Faaliyet alanında yani marjinal olmayan Mutlak Tarım arazisinde Çiftlik kuramaz. Bu yüzden ileride tekrar araziyi satacağınız zaman hedef kitleniz belli olacaktır. Son zamanlarda Popüler olan GES Projeleri içinde Marjinal Araziler Değerlendirilmektedir. Önemli olan Alınan Arazinin m2 birim fiyatı ve bölge fiyatlarına göre uygun olmasıdır. Unutmayın Mal Alırken Kazanılır..

18. Arazi Yatırımı Kârlı mı?

Doğru analiz ve planlamayla arazi yatırımları her zaman kazanç sağlar. Uzun vadeli düşünmek ve gelişim potansiyeli olan bölgelerden arazi almak, en doğru stratejidir.

Bu konu ile alakalı: Toprak Yatırımında Olmuştan Ziyade Olmamışa Odaklanmak: Maksimum Kazanç İçin Stratejik Yöntemler Başlıklı Blog Yazımızı İnceleyebilirsiniz.

Sonuç: Doğru Yatırım, Maksimum Kazanç

Arazi ve arsa yatırımları, dikkatli bir araştırma ve planlama gerektirir. Tapu kayıtları, imar durumu, coğrafi yapı ve altyapı durumları gibi faktörleri göz önünde bulundurarak, yatırımınızdan maksimum verim alabilirsiniz.

Bu rehber, “Arazi yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?”, “Toprak yatırımı nasıl yapılır?” gibi sorularınıza kapsamlı yanıtlar sunar. Yatırım sürecinde tüm detaylara hakim olarak riskleri minimize edip kazancınızı artırabilirsiniz.