İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır? Arsamdan kaç daire çıkıyor?

İnşaat işine girmek isteyen çoğu kişinin aklındaki ilk soru şu: “İnşaat alanı nasıl hesaplanır ve arsamdan kaç daire çıkar?” Açıkçası bu sorunun net cevabı, sadece arsanın metrekaresine bakarak verilmiyor. İmar durumu, emsal (KAKS), taban alanı (TAKS), çekme mesafeleri, kat adedi, hatta otopark zorunluluğu bile devreye giriyor.

Parsel alanının, KAKS değeri ile çarpılmasıyla alanın hesaplaması yapılır. Buna bir örnek vermek gerekirse 2.600 m2 olarak bulunmakta olan parselde 0,6 KAKS toplam 1.560 m2 olacak şekilde inşaat yapılır.

Bu noktada şunu söylemek lazım: Aynı büyüklükte iki arsa düşün; biri ana cadde üzerinde, konut+ticaret imarlı, diğeri iç sokakta sadece konut imarlı. İkisi de 500 m² olsun. İnan, bu iki arsadan çıkacak daire sayısı ve inşaat alanı apayrı olabilir. O yüzden “komşu 8 daire çıkardı, bn de çıkarırım” mantığı çoğu zaman kafadan atmak oluyor.

Şimdi gel, adım adım gidelim. Önce inşaat alanı hesaplama mantığını netleştirelim, sonra “Arsamdan kaç daire çıkar?” sorusuna daha somut cevaplar üretelim. En sonda da inşaat maliyeti nasıl hesaplanır kısmına girip işin para tarafını konuşalım.

İnşaat Alanı Hesaplama

İnşaat alanı hesaplama, kulağa teknik geliyor ama mantığını bir kez anladığında, belediyeye gitmeden kabaca hesap yapabilir hale geliyorsun. Peki inşaat alanı nedir? Kısaca, imar planına göre arsanın üzerine yapmana izin verilen toplam kapalı alan diyebiliriz. Ama burada “her yaptığın alan” inşaat alanına girmiyor, işin püf noktası da burada.

Temel Kavramlar: Emsal (KAKS), Taban Alanı (TAKS), Çekme Mesafeleri

İnşaat alanı hesaplamadan önce şu üç kavramı bilmek şart:

Emsal (KAKS): Kat Alanı Katsayısı. Arsanın toplam inşaat alanını belirler.
TAKS: Taban Alanı Katsayısı. Arsanın ne kadarına oturabileceğini (zemin oturumunu) belirler.
Çekme Mesafeleri: Bina ile komşu parseller ve yol arasındaki bırakman gereken boşluklar.

Örnekle gidelim, daha net olsun:

Arsa alanı: 500 m²
Emsal (KAKS): 2.00
TAKS: 0.40

1) Emsale göre toplam inşaat alanı:

Toplam inşaat alanı = Arsa alanı x Emsal

Bu örnekte:

Toplam inşaat alanı = 500 m² x 2.00 = 1.000 m²

Yani imar planına göre, bu arsada emsale dahil kapalı alan olarak 1.000 m² yapmana izin var. Ama bu 1.000 m²’yi kaç kata böleceğin, TAKS ve kat adediyle şekilleniyor.

2) TAKS’a göre zemin oturum alanı:

Taban alanı = Arsa alanı x TAKS

Bu örnekte:

Taban alanı = 500 m² x 0.40 = 200 m²

Yani binanın zemin katta kaplayacağı maksimum alan 200 m². Çekme mesafeleri de buna göre şekilleniyor. Arsan büyük ama TAKS düşükse, bina ince uzun veya derin bir kütle olarak tasarlanmak zorunda kalabiliyor.

Kat Adedi ve İnşaat Alanı İlişkisi

Şimdi gelelim kat sayısına. Diyelim ki imar durumunda “4 kat” yazıyor (zemin + 3 normal kat gibi düşün). Taban alanın 200 m² ise, teorik olarak:

Her kat 200 m² ise,
4 kat x 200 m² = 800 m² kapalı alan eder.

Burada bir şey fark ettin mi? Emsal 1.000 m² izin veriyor ama kat sayısı ve TAKS ile hesapladığında 800 m² çıkıyor. Bu durumda ya:

Çatı katı, bodrum kat, ortak alanlar, otopark fln ile emsale dahil/dahil değil alanları iyi okumak gerekiyor,
Ya da mimari çözümlerle (örneğin bodrum katı emsale dahil olmayan alanlardan faydalanarak) toplam kullanılabilir alanı artırmak mümkün olabiliyor.

Peki neden bu kadar önemli? Çünkü emsal hakkını tam kullanamayan bir proje, potansiyelini boşa harcıyor demek. Arsanın değeri, çoğu zaman kullanabildiğin inşaat alanı ile ölçülüyor.

Hangi Alanlar Emsale Dahil, Hangileri Değil?

İnşaat alanı hesaplanırken en çok kafa karıştıran konu bu. Her belediyenin imar yönetmeliği biraz farklı detaylar içerebiliyor ama genel mantık şöyle:

Emsale dahil olan alanlar: Daire içleri, koridorlar, merdivenler, asansör boşlukları, kapalı ortak alanların çoğu.
Genelde emsale dahil olmayan alanlar: Açık balkonlar (bazı yerlerde belli orana kadar), otoparkın bir kısmı, sığınak, tesisat odaları, bazı sosyal alanlar, yangın merdiveni gibi teknik alanlar (yönetmeliğe göre değişir).

Burada “genelde” diyorum çünkü her belediye, hatta bazen aynı belediyede farklı uygulamalar olabiliyor. O yüzden net bilgi için mutlaka imar müdürlüğüyle grş yapmak şart. “Komşu böyle yapmış” diye hareket etmek, sonra “yok artık, nasıl yıkım kararı gelir” moduna sokabilir insanı.

Çekme Mesafeleri ve Bina Yerleşimi

İnşaat alanı hesaplamada bir diğer kritik nokta da çekme mesafeleri. Yani binayı arsanın sınırlarına ne kadar yaklaştırabileceğin. Örneğin:

Ön bahçe mesafesi: 5 m
Yan bahçe mesafesi: 3 m
Arka bahçe mesafesi: 3 m

Arsanın şekline göre, bu mesafeler binanın oturacağı alanı ciddi şekilde daraltabiliyor. Özellikle köşe parsellerde veya dar uzun arsalarda, çekme mesafeleri yüzünden teorik TAKS’ı tam kullanamamak sık görülen bir durum.

Bana sorarsan, arsanın imar çapını almadan, sadece tapudaki m²’ye bakarak “şu kadar inşaat çıkar” demek, biraz random yorum yapmak gibi. İmar çapı, çekme mesafeleri, yol kotu, kot farkı gibi detayları netleştiriyor.

Örnek Hesap: 600 m² Arsa, Emsal 1.50, TAKS 0.30

Bir örnek daha yapalım, kafanda iyice otursun:

Arsa alanı: 600 m²
Emsal (KAKS): 1.50
TAKS: 0.30
İzinli kat adedi: 5 kat (zemin + 4 normal kat)

Toplam inşaat alanı (emsale göre):

600 x 1.50 = 900 m²

Taban alanı (TAKS’a göre):

600 x 0.30 = 180 m²

Teorik olarak her kat 180 m² olsa:

5 kat x 180 m² = 900 m²

Burada emsal hakkını tam kullanmış oluyorsun. Ama pratikte merdiven boşluğu, asansör, ortak alanlar, çekme mesafeleri, mimari zorunluluklar derken, kat başına net daire alanı daha düşük çıkacak. İşte bu bizi bir sonraki başlığa götürüyor: Arsamdan kaç daire çıkar?

Arsamdan Kaç Daire Çıkar?

Şimdi gelelim esas meseleye. Muhtemelen bu yazıyı açma sebebin de bu: “Arsamdan kaç daire çıkar?” Açık konuşalım, bu sorunun tek bir sihirli formülü yok. Ama mantığı anlarsan, kabaca bir tahmin yapabilir, müteahhitten gelen teklifleri daha bilinçli değerlendirebilirsin.

1. Adım: Toplam İnşaat Alanını Bil

Bir önceki bölümde anlattığımız gibi, önce emsal x arsa alanı ile toplam inşaat alanını bulman gerekiyor. Diyelim ki:

Arsa alanı: 500 m²
Emsal: 2.00
Toplam inşaat alanı: 1.000 m²

Bu 1.000 m², emsale dahil kapalı alan. Ama dairelerin net alanı bu değil. Koridorlar, merdiven, asansör, teknik hacimler, bina girişi fln da bu 1.000 m²’nin içinde.

2. Adım: Kat Planı ve Daire Büyüklüklerini Belirle

“Kaç daire çıkar?” sorusunun cevabı, daire büyüklüğü ile direkt bağlantılı. Örneğin:

Her daireyi 3+1, brüt 130 m² yaparsan,
Veya 2+1, brüt 90 m² yaparsan,
Ya da 1+1, brüt 60–70 m² yaparsan,

Çıkacak daire sayısı ciddi şekilde değişir. Peki “brüt” ne, “net” ne?

Net alan: Dairenin içinde gerçekten basıp yürüdüğün, duvar içi kullanılabilir alan.
Brüt alan: Net alan + duvar payları + ortak alanlardan daireye düşen pay (merdiven, koridor, asansör boşluğu gibi).

Türkiye’de ilanlarda genelde brüt alan yazılır, ama otururken hissettiğin net alandır. İnşaat hesabında ise çoğu zaman brüt üzerinden gidilir.

3. Adım: Kat Başına Daire Sayısını Hesapla

Örnek bir senaryo kuralım:

Toplam inşaat alanı: 1.000 m²
Kat sayısı: 5 (zemin + 4 normal kat)
Kat başına brüt alan: 1.000 / 5 = 200 m²

Şimdi, kat başına 2 daire yaparsan:

Her daire brüt: 100 m² olur.
Toplam daire sayısı: 5 kat x 2 daire = 10 daire.

Kat başına 3 daire yaparsan:

Her daire brüt: yaklaşık 65–70 m² civarı olur (ortak alanlara göre değişir).
Toplam daire sayısı: 5 kat x 3 daire = 15 daire.

Gördüğün gibi, aynı inşaat alanından 10 daire de çıkarabilirsin, 15 daire de. Ama bu noktada devreye piyasa beklentisi ve imar yönetmeliği giriyor.

Daire Sayısını Etkileyen Faktörler

“Arsamdan kaç daire çıkar?” sorusunun cevabını etkileyen başlıca faktörler şunlar:

İmar durumu: Emsal, TAKS, kat adedi, çatı katı izni, bodrum kat kullanımı.
Arsanın şekli: Kare, dikdörtgen, üçgen, dar uzun… Hepsi planı etkiler.
Ön cephe genişliği: Özellikle yol cephesi dar olan arsalar, kat başına daire sayısını kısıtlayabilir.
Otopark zorunluluğu: Her daire için 1 otopark isteniyorsa, bodrum kat sayısı ve otopark alanı planı değiştirir.
Bölgedeki talep: Lüks bölgede 3+1, 4+1 büyük daireler; öğrenci bölgesinde 1+1, 2+1 küçük daireler daha mantıklı olabilir.

Mesela öğrenci yoğun bir bölgede 150 m²’lik 3+1 daireler yapmak, ticari açıdan çok mantıklı olmayabilir. Aynı inşaat alanından daha fazla, daha küçük daire çıkarıp, toplam satış gelirini artırmak mümkün. Ama ailelerin yoğun olduğu bir semtte 1+1’lerle dolu bir bina yapmak da riskli. Yni, sadece “kaç daire” değil, “nasıl daire” sorusu da önemli.

Pratik Bir Yaklaşım: Kabaca Daire Sayısı Hesaplama

Şöyle pratik bir yöntem kullanabilirsin (kabaca, mrb mühendis değiliz sonuçta):

Toplam inşaat alanını bul (arsa alanı x emsal).
Her daire için hedef brüt alan belirle (örneğin 100 m²).
Toplam inşaat alanını daire brüt alanına böl.

Örnek:

Toplam inşaat alanı: 1.000 m²
Hedef daire brüt alanı: 100 m²
Kabaca daire sayısı: 1.000 / 100 = 10 daire

Bu, çok nrml ve kabaca bir hesap. Gerçekte merdiven, asansör, yangın holü, tesisat boşlukları, bina girişi gibi alanlar da var. O yüzden pratikte 1.000 m²’den 10 değil, belki 8–9 daire çıkabilir. Ama en azından kafanda bir çerçeve oluşur.

“Komşudan Referans” Yöntemi: Ne Kadar Güvenilir?

Çoğu kişi şunu yapıyor: “Yan parseldeki bina 12 daire, bn de 12 daire çıkarırım.” Açıkçası bu yöntem tamamen çöp demek haksızlık olur ama tek başına yeterli değil. Çünkü:

Komşunun imar durumu farklı olabilir (köşe parsel, ticari imar, farklı emsal vs.).
Eski imar yönetmeliğine göre yapılmış olabilir, şimdiki kurallar daha sıkı olabilir.
Otopark yönetmeliği değişmiş olabilir.

Yni, komşu binaya bakmak fikir verir ama kesin veri değildir. En doğrusu, bir mimar veya inşaat mühendisiyle oturup, arsanın imar durumuna göre ön proje çizdirmek. Bu sayede:

Kat planları,
Daire sayısı ve tipleri,
Otopark çözümü,
Toplam inşaat alanı,

daha net ortaya çıkar. Şaşıracaksın belki ama bazen “bnm hesabıma göre 10 daire çıkar” dediğin arsadan, iyi bir planlamayla 12 daire çıkarılabiliyor. Tam tersi de olabiliyor tabii, “oha falan 8’de kalmışız” durumu da var.

Arsa Payı – Kat Karşılığı Oran Hesabı

Arsanı müteahhide kat karşılığı vermeyi düşünüyorsan, “kaç daire çıkar?” sorusu bir anda “bn kaç daire alırım?” sorusuna dönüşüyor. Burada devreye kat karşılığı oranı giriyor. Örneğin:

Toplam 12 daire çıkıyor,
Müteahhit %50 oran teklif ediyor,
Arsa sahibi: 6 daire, müteahhit: 6 daire alıyor.

Tabii bu sadece daire sayısı üzerinden değil, metrekare ve cephe üzerinden de konuşulmalı. Örneğin:

Arsa sahibi: 3 ön cephe, 3 arka cephe daire,
Müteahhit: 3 ön cephe, 3 arka cephe daire,

gibi dengeli bir dağılım yapılması daha adil olur. Bazı müteahhitler “ön cephelerin çoğu bende olsun” diye zorlayabiliyor, burada da iyi bir sözleşme ve tecrübeli bir avukat devreye girmeli. Yksa sonradan “ciddi olamazsın, bn bunu imzalamış olamam” moduna girmek var.

İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Şimdi işin en can yakan kısmına geldik: İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır? Arsanın üzerine kaç daire çıkacağını bilmek gzl ama cebinden ne kadar para çıkacağını bilmeden bu işe girmek, açıkçası kafayı yemek gibi bir şey.

İnşaat Maliyetinin Temel Bileşenleri

İnşaat maliyetini kabaca şu kalemlere bölebiliriz:

İnşaat yapım maliyeti (m² birim maliyet): Beton, demir, tuğla, işçilik, mekanik, elektrik, ince işler vs.
Proje ve ruhsat giderleri: Mimari proje, statik, elektrik, mekanik projeler, belediye harçları.
Şantiye giderleri: Şantiye kurulumu, konteyner, güvenlik, elektrik-su abonelikleri.
Finansman maliyeti: Kredi faizi, nakit akışı, gecikme maliyetleri.
Vergiler ve resmi giderler: KDV, tapu harçları, noter masrafları vs.

Tabii her projede bunların oranı farklı olabilir ama en büyük kalem genelde m² inşaat maliyetidir.

m² İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Türkiye’de sık kullanılan yöntem şu: “Toplam inşaat alanı x m² birim maliyet”. Peki bu m² maliyeti nedir? Her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir yaklaşık birim maliyet tablosu yayınlar. Orada yapı sınıflarına göre (lüks, 1. sınıf, 2. sınıf, basit yapı vs.) m² maliyetleri yazar.

Örneğin (rakamlar tamamen örnek):

3. sınıf konut: 10.000 TL/m²
4. sınıf lüks konut: 14.000 TL/m²

Senin projen 3. sınıf konut standardında ise ve toplam inşaat alanın 1.000 m² ise:

Yaklaşık inşaat maliyeti = 1.000 m² x 10.000 TL/m² = 10.000.000 TL

Bu, kaba bir tahmin. Gerçekte:

Seçtiğin malzeme kalitesi,
İşçilik kalitesi,
Şehir (İstanbul, Ankara, Anadolu şehri vs.),
Arsanın zemin durumu (kazık temel, iksa ihtiyacı vs.),

gibi faktörler maliyeti ciddi şekilde oynatır. Bazı projelerde m² maliyeti 8.000 TL’de kalırken, bazılarında 20.000 TL’yi geçebiliyor. Yni “tek bir rakam” yok.

Kaba İnşaat – İnce İşler Ayrımı

İnşaat maliyetini hesaplarken, genelde kaba inşaat ve ince işler diye ikiye ayırmak işini kolaylaştırır:

Kaba inşaat: Temel, taşıyıcı sistem (betonarme, çelik), duvarlar, çatı, dış kabuk.
İnce işler: Sıva, boya, seramik, parke, kapılar, mutfak dolapları, banyo, elektrik ve su tesisatı, kombi, klima altyapısı vs.

Genelde (çok kabaca) kaba inşaat toplam maliyetin %30–40’ı, ince işler %60–70’i gibi düşünülebilir. Ama lüks projelerde ince işlerin payı daha da artar. Çünkü pahalı seramik, ithal parke, özel mutfak dolapları, akıllı ev sistemleri fln devreye girer.

Örnek Maliyet Hesabı: 1.000 m² Konut Projesi

Bir örnek senaryo yapalım (rakamlar temsili, piyasa sürekli değişiyor):

Toplam inşaat alanı: 1.000 m²
Hedef kalite: Orta-üst seviye konut
m² maliyet: 12.000 TL/m² (örnek)

Toplam inşaat maliyeti:

1.000 x 12.000 = 12.000.000 TL

Bunu biraz açalım:

Kaba inşaat (yaklaşık %35): 4.200.000 TL
İnce işler (yaklaşık %65): 7.800.000 TL

Buna ek olarak:

Proje ve ruhsat giderleri: 300–600 bin TL arası (mimarla anlaşmana göre değişir).
Şantiye giderleri: 200–400 bin TL arası.
Finansman maliyeti: Kredi kullanıyorsan, proje süresine göre ciddi rakamlara çıkabilir.

Yni, sadece “m² maliyet x alan” değil, yan giderleri de hesaba katmak lazım. Yoksa işin sonunda “bütçe patladı, napcaz şmd” demek kaçınılmaz oluyor.

Arsa Sahibi İçin: “Bn Ne Kadar Para Koymam Gerek?” Sorusu

Eğer arsanı kendi imkanlarınla değerlendirmek istiyorsan, en kritik soru şu: “Toplam maliyet ne kadar ve bn bunu karşılayabilir miyim?”

Örneğin:

Toplam inşaat maliyeti: 12.000.000 TL
Ek giderler (proje, ruhsat, şantiye, finansman): 2.000.000 TL
Toplam proje maliyeti: 14.000.000 TL

Diyelim ki projeden 10 daire çıkıyor. Her dairenin sana maliyeti kabaca:

14.000.000 / 10 = 1.400.000 TL

Eğer bölgedeki satış fiyatları 2.000.000 TL civarındaysa, daire başı 600.000 TL brüt kâr potansiyelin var demektir (tabii vergi, satış giderleri vs. hariç). Ama satış fiyatları 1.500.000 TL civarındaysa, risk/kazanç dengesi çok daha dar.

Bu yüzden, inşaata başlamadan önce:

Bölgedeki emsal satış fiyatlarını iyi analiz etmek,
Bir fizibilite çalışması yaptırmak,
“En kötü senaryo”yu da hesaba katmak,

çok önemli. Yksa işin ortasında “gözüm kesmiyor, bu işi bitiremeyeceğim” noktasına gelmek var.

Kat Karşılığı mı, Nakit mi, Karma Model mi?

Arsa sahibi olarak üç temel seçeneğin var:

1) Kat karşılığı verirsin: Müteahhit tüm maliyeti üstlenir, sen belli sayıda daire alırsın. Riskin düşük, kazancın sınırlı.
2) Tamamen kendin yaparsın: Tüm maliyet ve risk sende, ama kazanç potansiyelin daha yüksek.
3) Karma model: Bir kısmını sen finanse edersin, bir kısmını müteahhit üstlenir, daire paylaşımı ona göre yapılır.

Hangi modelin daha mantıklı olduğu, sermaye gücüne, risk iştahına ve piyasa koşullarına bağlı. Bazı durumlarda kat karşılığı vermek, “daha az kazan ama rahat uyu” modeli gibi çalışıyor. Bazı durumlarda ise, “bn bu işi kaldırırım” diyorsan, knd inşaatını yapmak daha sağlam bir yatırım olabiliyor.

Bu noktada, “müdür, bn bu işe gireyim mi?” diye sorarsan, tek cümlelik cevap vermek zor. Ama şunu net söyleyebilirim: Hesap yapmadan, fizibilite görmeden, sadece kulaktan dolma bilgilerle inşaata girmek, baya dandik bir fikir.

Özet & Sonuç

İnşaat alanı, daire sayısı ve maliyet hesabı, dışarıdan bakınca karmaşık görünüyor ama temel mantığı anladığında, en azından kabaca hesap yapabilir hale geliyorsun. Bu yazıda:

İnşaat alanı nasıl hesaplanır? sorusuna, emsal (KAKS), TAKS ve çekme mesafeleri üzerinden yanıt verdik.
Arsamdan kaç daire çıkar? sorusunun, sadece arsa m²’sine değil, daire büyüklüklerine, kat planına, otopark zorunluluğuna ve piyasa beklentisine bağlı olduğunu gördük.
İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır? kısmında, m² birim maliyet, proje ve ruhsat giderleri, şantiye ve finansman maliyetlerini kabaca nasıl toplayabileceğini anlattık.

Sonuç olarak, ister arsanı kat karşılığı vermeyi düşün, ister “bn knd inşaatımı yaparım” de; imar durumunu netleştirmeden, toplam inşaat alanını kabaca hesaplamadan ve maliyet-fiyat dengesini görmeden adım atmamak en sağlıklısı. Profesyonel bir mimar ve mühendisle çalışmak, belki başta ek maliyet gibi görünür ama uzun vadede hem hukuki hem de finansal açıdan seni daha rahat bir pozisyona taşır.

Bu tür projelerde amaç, “mal bulmuş mağribi” gibi heyecanla dalmak değil; sakin, hesaplı ve planlı ilerlemek. Böyle yaptığında, ne çıkacak daire sayısı seni şaşırtır, ne de maliyetler yüzünden “yok artık, bu kadar da olmaz” dersin.

İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır? Arsamdan kaç daire çıkıyor?